禹洲地产(HKEX: 1628)

  • 中国房地产上市企业百强第35名
  • 公司名称:禹洲地产股份有限公司
  • 所在地区:中国 福建 厦门
  • 投资概念:房地产、深港通
  • 主要股东:林龙安
  • 交易模式: 竞价交易
  • 企业需求:项目并购

企业推荐

一、?企业简介

禹洲地产成立于1994年,经过22年稳健有序的发展,现已逐步发展成为集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理为一体的多元化的综合性跨国集团。具有房地产开发和物业管理双一级资质,是中国房地产业协会副会长单位。集团秉承“大禹治水,荒漠成洲”的先贤精神砥砺耕耘,取得社会的广泛认可,先后荣膺“中国房地产上市公司社会价值典范”、“中国责任地产TOP50”等殊荣。至今已连续十一年蝉联中国房地产百强企业,连续六年跻身中国房地产五十强。2016年,集团位列中国房地产上市公司综合实力第35名、发展潜力第4名、经营绩效第3名,上榜中国民营企业500强。

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自成立伊始,禹洲即开始专注于房地产开发和管理业务,依托以诚建城、以爱筑家”的经营理念,持续为中国城市居民打造高品质的生活、工作和休闲空间。集团于2009年在香港联交所成功上市(股票代码:1628.HK),成功实现由区域性向全国性房地产开发商转型。目前,禹洲已成功布局海峡西岸经济区、长三角经济区与环渤海经济区,在厦门、上海、北京、天津、南京、福州、泉州、龙岩、漳州、合肥、蚌埠、香港、新加坡等地均设有分支机构,拥有近70家子公司。产品覆盖了公寓、别墅、写字楼、酒店、综合商业和大型城市综合体等多种业态,并且每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。在“立足海西、建树中国”的战略指导下,禹洲持续聚焦区域深耕,以核心城市带动区域,稳步扩张,形成城市蜂窝群的强效规模。

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禹洲地产将始终以“创造城市未来新价值”为愿景,为客户,筑造温馨家园;为员工,打造成长平台;为股东,创造理想收益;为社会,奉献至诚爱心。秉持“稳健经营,创造价值”的经营理念,致力于为中国城市发展创造更多价值,成为中国房地产行业“稳健价值创造者”的代表企业。

二、?投资亮点

1.?持续高派息政策,易受资本关注

刚刚过去的2015年,禹洲取得不俗的业绩表现,每股盈利52.92港仙。管理层再次宣布派发股息每股港币18港仙,同比升12.5%,派息率约为2015年核心净利润的35.54%。2013年股息为每股15港仙,派息率约为核心净利润的37.14%。2014年股息为每股16港仙,派息率约为核心净利润的43.17%。

禹洲自上市以来,一直致力于良好的业绩以及高股息回馈股东。2012年到2015年的四年平均派息比率超过净利润的35%以上,一直保持良好的派息记录。股息率也一直保持在较高水平,2012年以来,四年平均股息率达到6.58%。持续给出高股息的企业,一般都具有比较优秀的盈利能力和现金分配能力,成为众多投资者的首选标的。

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2.?毛利率领先行业,反映优异实力

行业上,受供需关系变化影响,很多房地产企业为了提升项目去化水平而加大营销和管理投入,使得利润空间被削薄;加上一、二线城市土地市场火爆推动了土地成本高企,导致整个行业的毛利率与净利润率延续下滑趋势,连续四年走低。沪深和大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%和29.82%,同比分别下降1.87和2.35个百分点;沪深和大陆在港上市房地产公司的净利润率均值分别为9.20%和14.61%,较上年降低2.35和2.21个百分点。


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截止2016年6月30日,禹洲毛利率高达32.5%,领先行业平均水平。净利润6.93亿元人民币,同比上升8%,净利润率高达16.5%,同样优于同时期行业的平均净利润率表现。可以看出集团强调在快速发展的同时,亦注重维持高利润水平,使其在业内的横向对比上,表现出了更优秀的盈利能力和成本控制能力。

3.?城镇化进程带动,二孩政策推动

党的十八届五中全会通过了“普遍二孩”政策,这势必将有力地带动住房的需求和消费。根据预测,因为放开二孩政策所释放出来的新生人口预计将在2000万人以上,最直接的影响将是会导致学区房需求的大幅增长。除此刚性需求之外,改良性住房需求也将随之而旺盛。在此背景下,中国指数研究院预测,未来十年我国新增住房需求将超过50亿平方米,如果再考虑到租赁住房人群的购房需求,房产行业的发展前景只会愈加明朗。

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此外,随着我国城镇化进程的不断迈进,房地产行业势必将在此过程中不断受益。新型城镇化将为楼市特别是二、三线城市的楼市带来大量新增人口的刚性需求和消费,加之未来户籍制度改革的深化和二孩政策放开的影响,中国指数研究院预测,到2040年我国城镇人口将超过10亿人,较2015年增加2.5亿以上。这部分人口增长带来的需求,将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。

4.?多元化经营战略,促进企业做强

集团投资物业的规模持续增长,截至ag8879环亚手|平台2016年6月30日止六个月期间,来自投资物业的租金收入为人民币5112万元,按年增长63.06%。集团的旗舰写字楼项目——厦门禹洲广场及上海禹洲广场,地理位置优越,截至2016年6月,出租率分别达75%及99%。位处厦门火车站商圈的禹洲世贸商城在期内进行了租户结构的优化,提供予顾客一站式轻松体验,出租率达95%。另一方面,位于上海浦东的大型综合商业购物中心——禹洲商业广场于2016年7月份正式开业;而位于厦门的杏林项目、位于合肥的中央广场购物中心等陆续招商,未来集团的投资物业组合规模将持续壮大。

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5.?“深港通”启动在即,资本市场活跃

“深港通”一旦启动,将对深圳市场和港股市场都将产生较大的影响,深圳市场将会由于外来资金的刺激而有所突破;而香港方面,得益于与深圳市场估值的数倍差距,“深港通”开通后极有可能因为资金的单向流动,而给港股带来一大波利好行情。

作为今年下半年以来市场最为期待的利好之一,“深港通”受到的资本市场预期正在逐步加大。而随着市场低风险投资收益率的持续走低,市场正不断地尝试通过打击题材炒作来避免大的波动风险,而逐渐更加重视企业的业绩和现金流。由于地产板块估值低、分红也充分,使得其股息率持续保持在较高水平甚至可能走高,从而慢慢成为许多投资机构重点配置的板块。

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三、?主要业务分析

禹洲集团的经营业务主要分位四大板块,即住宅地产、酒店地产、商业地产和物业管理,而集团的收入来源主要分为物业销售收入、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务收入四大部分。

1.?物业销售

物业销售业务是禹洲最主要,亦是最重要的业绩来源。2016年上半年此业务板块的销售收入占集团总收入的96.99%,达到了人民币约40.19亿元,同比增长17.57%;2016年上半年,集团累积合约销售金额约为人民币12.72亿元,同比上升124.39%。

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区域分布上,禹洲在厦门市场连续11年保持市场的领导者地位,2016年上半年完成合约销售收入达人民币43.64亿元以上,完成合约销售面积约22.51万平方米。此外值得一提的是,合肥市场上在去年也跻身该市前三大开发商,完成合约销售面积约40.92万平方米,完成合约销售金额约达人民币33.25亿元。合肥市的基本面比较扎实,未来发展亦收到国家的政策支持,发展潜力巨大,集团在此地布局深耕,十分有利未来的持续发展。

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海西、长三角及环渤海区域分别贡献确认的销售金额为49.33%、46.45%及4.22%。在巩固海峡西岸经济区领先地位的基础上,集团持续深耕的长江三角洲经济区也逐渐形成规模,未来这两大区域将作为业务发展的两大引擎,帮助企业持续发展。此外,分散化的地域分布,也可以很好地缓冲未来有大概率出现的行业调控政策的影响。

2.?物业租金

投资物业租金收入是集团的第二收入来源,尽管电子商务的蓬勃发展制约着传统零售业,但禹洲优秀的经营理念使得旗下的投资物业组合内的所有物业均表现理想。截至2016年6月30日止半年期间,物业租金的收入同比增长63.06%,约为人民币5112万元,占集团总收入的1.5%。

集团的投资物业分为写字楼和购物中心两大类,集团的两个旗舰写字楼项目——厦门禹洲广场及上海禹洲广场自2014年年底正式投入使用以来,出租情况理想,截至2016年上半年,出租率分别达到75%及99%。厦门禹洲广场更被誉为“厦门最贵5A甲级写字楼”,出租率和租金单价一直引领着厦门写字楼市场。

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购物中心又分为区域型购物中心和社区型购物中心两大类,前者以地处厦门火车站商圈的厦门禹洲世贸商城为代表,拥有吃喝玩乐购一站式轻松体验,是厦门市中心最成熟的超大型现代购物中心,截至2016年上半年出租率也达到了95%。区域型购物中心以厦门海沧禹洲世贸生活广场项目为代表,地理位置优越,是一个集休闲娱乐为一体的全方位、立体业态组合的商业项目,截至2016年6月30日,该项目的出租率亦达到了96.8%。

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3.?物业管理

禹洲物业服务有限公司一直秉承“业主至上、服务第一”的宗旨,从“人、物、心”三个维度打造独具禹洲特色的物业管理体系,致力于为住户及商户提供既安全又舒适而高效的居住生活环境。2016年上半年,集团来自物业管理费的收入为6135万元人民币,较2015年同期增长45.84%,占集团总收入的1.2%。

2015年,禹洲开始积极应用移动互联网及大数据的新概念为客户打造更好的社区服务,启用社区生活馆布局与基于互联网技术的平台系统开发,采用线上线下结合的O2O运营模式的服务平台——禹佳生活平台,以期为广大业主提供贴合家庭生命周期的深度生活服务。

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4.?酒店运营

为使集团的收入组合更加多元化,禹洲在不断扩展物业开发及销售的同时,也拓广了非住宅项目业务的经营性收入来源。虽然旗下的酒店大多数仍处于开发建设阶段,但在未来,此外业务亦将扩大禹洲的收入来源。截止2016年6月30日的半年期间,集团来自酒店运营业务的收入为971万元人民币,同比上升30.27%,占集团总收入仅0.2%。此块业务收入全部来自于禹洲嘉美伦酒店公寓,2016年上半年其入住率有77%。

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四、?财务数据及分析

截至2016年6月30日止的半年内,集团录得毛利约为人民币13.45亿元,相较于去年同期的11.88亿元人民币增长13.22%;毛利率为比去年同期下降1.46个百分点至32.47%,不过依然处在行业的领先水平。毛利率轻微下降,主要是由于已交付的物业中中端价格的项目比例的提升。2016年上半年,禹洲集团的合约销售金额达人民币128.72亿元,同比增长124.4%。同时,集团已确认的收入从去年同期的约35.02亿元增长18.32%至人民币约41.43亿元。主要是由于多种宽松政策的多重刺激下,整个行业的繁荣旺盛所带动的集团业绩卓越。随着2016年下半年国家调控政策的出台,全国的房地产行业的火热程度势必有所降温,集团的业绩表现将会趋于平稳。

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此外,集团的融资成本由2015年上半年的约6635万元人民币增加至1.57亿元人民币,涨幅达135.11%。主要是由于集团在期内提前赎回了一笔15亿港元票面息率10%的债券所致,并无特殊情况。截止2016年6月30日的净负债比率为75.37%,较2015年12月31日下降4.06个百分点。加权平均融资成本持续降低,从2015年12月底的7.00%,下降至2016年6月底的6.32%。集团坚持稳健发展模式,以现金回款为基础,持续改善负债水平,保持健康的财务情况。

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市场前景

1.?二孩政策全面放开,增加房产市场需求

2015年10月,中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出:坚持计划生育基本国策,积极开展应对人口老龄化行动,实施全面二孩政策。在此背景下,根据中国指数研究院发布的报告预测,累计生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口将增加约1500-2000万人,按2012年城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米计算,未来五年将增加城镇住房面积约4.9-6.6亿平方米。虽然此后人口生育率将有所减弱,出生人口数有所回落,但显然仍将比政策实施之前增长,随之带来住房需求面积的增加。

从增量角度来看,对住房的需求主要来自于两个方面:新增城镇人口(主要来自城镇化进程)的刚性住房需求及已有城镇人口的改善性住房需求。可以预测,未来受二孩政策全面放开的影响,住房的刚性需求和改善型需求都将大幅增加。短期内房屋需求或将以持有一套房再直接购买大户型产品或先买后卖的置换形式出现,这样会造成持有多套房产比重增大。此外,这部分新增购房需求也有可能以“先买后卖”的置换形式进行多次换房,这样也会促进换房次数的增加。

很显然,全面放开二孩政策的实施,将会在短期内推动人口生育高峰,新增加的人口将会带来房地产需求总量的增长,成为推进白银时代房地产行业平稳健康发展的重要助力。

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2.?城镇化进程继续,行业发展潜力巨大

由国家发改委编写的《国家新型城镇化报告2015》显示,从1978年到2014年,我国城镇化率年均提高约1个百分点,城镇常住人口由1.7亿人增加到7.5亿人,城市数量由19个增加到653个,城市建成区面积从1981年的0.7万平方公里增加到2015年的4.9万平方公里。城市基础设施明显改善,公共服务水平不断提高,城市功能不断完善。2015年,城镇化率进一步提高到56.1%。据联合国预测,到2030年中国的城市化率将达到70%左右,近十亿人口将生活在城市,这将创造新的住房需求。

另外,中国指数研究院发布的报告显示,未来十年我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升,每年新增城镇人口约为1700万人,以人均30平方米住房面积计算,新增住房需求将超过50亿平方米,再考虑租赁住房人群购房,首次置业需求共计约为81.9亿平方米,占总

需求比重达52%,城镇化进程将继续强力推动首次置业等刚性需求,刚需将继续成为市场主流。由此可以预计,在经历了十余年的“黄金时代”后,中国房地产借由国家推进新型城镇化战略的机遇,有望迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。?


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↑ 资料来源:国家统计局,财经网?


项目团队
  • 林龙安??(董事会主席、执行董事

    福建人,毕业于中国科技大学获工学硕士学位,1994年创立禹洲集团,现担任董事局主席。并担任中华全国归国华侨联合会常委、民建中央委员、香港侨界社团联会名誉会长、中国侨商常务副会长、香港福建社团联会永远名誉主席等众多社会职务,拥有逾18年的房地产行业管理经验。

  • 郭兰英??(董事会副主席、执行董事

    福建人,林龙安先生配偶,现担任董事会副主席,主要负责监管采购。在大部分集团的附属公司中担任过重要职位,拥有逾18年的房地产开发以及财务管理经验。曾任厦门市外商投资企业协会的常务理事,加盟公司前供职于中国建设银行厦门分行。

  • 蔡明辉??(执行总裁

    主要负责公司日常运营管理。拥有高级工程师职称,从业28年历任地产行业大型房企(特房、宝龙等)董事长等高层管理职务,熟悉房地产行业的经营管理。

  • 林龙智??(执行董事、副总裁

    福建人,林龙安先生胞弟,现任公司执行董事兼副总裁,擅长项目前期运作及动态分析,主要负责公司海西区域项目开发及运作。于1997年加盟禹洲,历任禹洲地产下属多家项目公司总经理。

  • 许进业??(财务总监、公司秘书

    香港会计师公会的会员,2015年3月加盟禹洲,担任财务总监兼公司秘书,主要负责本集团的企业融资、投资者关系、监督财务报告程序、公司秘书事项、内部控制及就财务报告、公司秘书及其他相关事项遵从上市规则的规定。


发展规划

联系方式

资本线办公地点设于福建省厦门市金山财富广场1号楼